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이후 1984년 하반기 테헤란로 일대가 중심상업 및 업무지역으로 지정되어 본격적인 개발 단계에 돌입하였으며<ref>[http://newslibrary.naver.com/viewer/index.nhn?articleId=1984080600329210002&editNo=2&printCount=1&publishDate=1984-08-06&officeId=00032&pageNo=10&printNo=11956&publishType=00020 테헤란로, 영동의 핵으로 본격개발], 경향신문, 1984-08-06 작성기사.</ref> 1987년 도로 서쪽 끝 부분에 [[한국종합무역센터]] 등 대형 건축물들이 들어서면서 오피스 빌딩가(街)로 진화하기 시작했다.<ref name=office>[http://newslibrary.naver.com/viewer/index.nhn?articleId=1987082800099210001&editNo=1&printCount=1&publishDate=1987-08-28&officeId=00009&pageNo=10&printNo=6611&publishType=00020 테헤란로 오피스빌딩가 부상], 매일경제, 1987-08-28 작성기사.</ref> 당시 경기호황과 맞물려 1990년대 중반까지 테헤란로에 오피스 건물 준공 열기가 지속되었다.<ref>[http://newslibrary.naver.com/viewer/index.nhn?articleId=1994061900099113001&editNo=15&printCount=1&publishDate=1994-06-19&officeId=00009&pageNo=13&printNo=8790&publishType=00010 서울 테헤란로 오피스빌딩 준공 러시], 매일경제, 1994-06-19 작성기사.</ref> 이 시기 대한민국 주요 대기업과 금융기관이 대거 테헤란로로 본점을 이전하거나 신축하였다.<ref>[http://newslibrary.naver.com/viewer/index.nhn?articleId=1995070900099101001&editNo=15&printCount=1&publishDate=1995-07-09&officeId=00009&pageNo=1&printNo=9149&publishType=00010 강남 테헤란로 비즈니스 신 메카 부상, 대기업 사옥 속속 이전], 매일경제, 1995-07-09 작성기사.</ref> 또한 [[마포구]]에 있던 한국소프트웨어산업협회가 테헤란로로 이전하면서 [[소프트웨어]] 업체들의 이전이 활발하게 이뤄지기도 했다.<ref>[http://newslibrary.naver.com/viewer/index.nhn?articleId=1996122300099115001&editNo=15&printCount=1&publishDate=1996-12-23&officeId=00009&pageNo=15&printNo=9634&publishType=00010 테헤란로 소프트웨어 밸리 급부상], 매일경제, 1996-12-23 작성기사.</ref> 1997년 초부터 정보통신 관련기관의 입주가 시작되어 당시 업계에서는 테헤란로를 '희망의 거리'로 부르기도 했다.<ref>[http://newslibrary.naver.com/viewer/index.nhn?articleId=1997012800209129001&editNo=45&printCount=1&publishDate=1997-01-28&officeId=00020&pageNo=29&printNo=23437&publishType=00010 테헤란로 신대방동 정보통신 메카 부상], 동아일보, 1997-01-28 작성기사.</ref> 이 지역의 당시 급속한 발전 원인은 격자형으로 기획 정비된 도로망에 지하철 2호선이 있어 교통이 편리한데다 기업과 금융기관이 몰리면서 집적으로 인한 [[시너지 효과]]가 일어났기 때문이라는 분석이 나왔다.<ref>[http://newslibrary.naver.com/viewer/index.nhn?articleId=1995120100209142014&editNo=45&printCount=1&publishDate=1995-12-01&officeId=00020&pageNo=42&printNo=23041&publishType=00010 테헤란로, 한국의 월가로], 동아일보, 1995-12-01 작성기사.</ref>
 
1997년 12월 대한민국은 [[대한민국의 IMF 구제금융 요청|외환위기]]를 맞았고 [[김대중 정부]]가 대대적인 금융기관 구조조정을 단행했다. 이 조치는 '테헤란로의 대학살'로 불리기도 했는데<ref name=chosun/> 금융 종사자들이 떠난 뒤 청년 기업가들을 중심으로 테헤란로에 벤처기업 입주가 활발해졌다.<ref>[http://newslibrary.naver.com/viewer/index.nhn?articleId=1999101800329111001&editNo=45&printCount=1&publishDate=1999-10-18&officeId=00032&pageNo=11&printNo=16881&publishType=00010 밤잊은 모험의 땅 테헤란 벨리...제2 빌게이츠들의 요람 테헤란로 24시], 경향신문, 1999-10-18 작성기사.</ref> 또한 구제금융 이후 외국계 기업의 입주도 활발했는데 외환위기 이후 서울시 중심가에 비해 상대적으로 임대료가 크게 하락했으며 기반시설이 우수한 점이 매력으로 작용했기 때문이다.<ref>[http://newslibrary.naver.com/viewer/index.nhn?articleId=1999091500099127010&editNo=16&printCount=1&publishDate=1999-09-15&officeId=00009&pageNo=27&printNo=10473&publishType=00010 외국기업 테헤란로 입주 붐], 매일경제, 1999-09-15 작성기사.</ref>
 
IT 산업의 호황세가 끝나면서 2000년 말~2001년 초부터 벤처 붐은 가라앉기 시작했다.<ref>[http://weekly1.chosun.com/site/data/html_dir/2003/03/24/2003032477021.html ‘신경제중심가’ 테헤란로], 위클리조선, 2003-03-24 작성.</ref> 2003년을 즈음하여 벤처 열기는 식었고 뒤이어 성형외과, 탈모·비만 클리닉들이 입주하여 '뷰티 밸리'로, 한국 및 기타 국적 대기업들이 대거 입주하여 '브랜드 밸리' 명칭으로도 불렸다.<ref name=chosun>[http://news.chosun.com/site/data/html_dir/2007/07/10/2007071001120.html 만물상: 테헤란로 30년], 조선일보, 이준, 2007-07-10 작성.</ref> 2000년대 후반~2010년 초반에 테헤란로에 있었던 IT 및 게임개발 업체들 중 사세를 키운 곳들이 신도시로 떠났다. 이들이 떠난 이유는 지하철이 추가 개통되어 기업체가 입주할 건물의 선택지가 많아졌고, 타 지역의 기간시설 질이 크게 상승했으며 신도시 상업지역이 보다 유리한 조건을 제시하는 등 테헤란로에 소재를 둘 유인이 약해졌기 때문이다.<ref name=joins/>
 
2015년에 즈음하여 테헤란로는 양단 끝부분([[강남역]], [[삼성역]])으로 발전 중심이 옮겨가는 양상을 보이고 있다. 변화의 원인은 강남역의 경우 인근 [[서울 지하철 3호선]]과 인접했고 광역버스 정류장과 9호선 연장으로 교통이 편리하기 때문이며, 삼성역은 현대 글로벌비즈니스센터가 완공되면 자동차 관련업종으로 지역경제가 흥할 것이라는 긍정적인 전망 때문에 인기가 높아지고 있다. 일부 IT 업계가 떠났지만 벤처 중심지로서의 위상은 유지되고 있다는 평가가 있으며 정부와 민간 차원에서 벤처기업을 지원하기 위한 여러 정책과 기관설립을 시도하고 있다.<ref name=joins/>