매매: 두 판 사이의 차이

매매목적물과 대금은 반드시 계약체결 당시에 구체적으로 특정할 필요는 없고 이를 사후에라도 구체적으로 특정할 수 있는 방법과 기준이 정하여져 있으면 족하다.<ref>2008다1842[[:s:84다카2454|대법원 1986.2.11. 선고 84다카2454 판결]]</ref>

이중매매(二重賣買)는 동일한 재산권에 관하여 둘 이상의 매매를 하는 것을 말한다. 매매는 매도인에게 매매의 목적이 되는 재산권 이전의 [[채무]]를 발생시킬 뿐이며 재산권 이전의 효력은 매매계약으로부터 직접 생기는 게 아니다. 즉 민법은 [[물권]]과 [[지시채권]] 및 [[무기명채권]]의 양도에 관하여는 이른바 형식주의를 취하여 등기나 인도, 또는 증서의 배서(背書) 교부가 있어야 양도 · 취득된다고 규정하고(대한민국 민법 [[:s:대한민국 민법#186|제186조]]<ref>'''제186조(부동산물권변동의 효력)''' 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.</ref>, [[:s:대한민국 민법#188|188조]]<ref>'''제188조(동산물권양도의 효력, 간이인도)''' ① 동산에 관한 물권의 양도는 그 동산을 인도하여야 효력이 생긴다.<br/>②양수인이 이미 그 동산을 점유한 때에는 당사자의 의사표시만으로 그 효력이 생긴다. </ref>, [[:s:대한민국 민법#508|508조]]<ref>'''제508조(지시채권의 양도방식)''' 지시채권은 그 증서에 배서하여 양수인에게 교부하는 방식으로 양도할 수 있다.
</ref>, [[:s:대한민국 민법#523|523조]]<ref>'''제523조(무기명채권의 양도방식)''' 무기명채권은 양수인에게 그 증서를 교부함으로써 양도의 효력이 있다.</ref>), [[지명채권]]도 대항요건을 갖추어야 한다. 또 채권은 배타성(排他性)이 없으므로 채권계약의 단계에서는 이중매매의 두 매수인의 권리는 서로 충돌하지 않는다. 따라서 이론상 이중매매는 무효라고 할 수 없다. 다만 계약의 이행단계에서 문제가 있으나 이때에도 두 매수인 중에서 먼저 등기나 인도 또는 대항요건을 갖춘 자가 완전히 권리를 취득하며, 다른 편의 매매계약은 이행 불능으로 된다. 이중매매로 매도인이 일방에게 이행불능의 책임을 지는 것과 이중매매의 유효 · 무효와는 별개의 문제이다.<ref name="글로벌 이중매매">《[[글로벌 세계대백과]]》〈[[:s:글로벌 세계 대백과사전/법률/민법/민법/계약 각론#이중매매|이중매매]]〉</ref>

매매의 예약(賣買－豫約)은 본계약(本契約)인 매매계약을 장래 체결할 것을 약속하는 계약이다. 매매의 예약 이후, 당사자의 일방이 본계약의 체결을 청약할 때에는 상대방은 그것에 응하여야 한다(이것이 이 계약에 의한 채무의 내용이다). 위의 청약의 권리를 일방 당사자만이 가지는 경우(한쪽 당사자는 채무만을 부담하는 경우), 즉 '편무예약(片務豫約)'과 쌍방이 가지는 경우(쌍방이 채권·채무를 각각 갖는 경우), 즉 '쌍무예약(雙務豫約)'이 있다. 그런데 상대방이 위의 청약에 응하여 매매계약의 체결을 승인하지 않는 경우는 계약에 기(基)하여 상대방의 승낙을 구하는 소(訴)를 제기하여 그 재판을 얻거나(대한민국 민법 제389조 2항) 또는 채무불이행을 이유로 손해배상을 청구하게 된다. 그러나 이것은 무의미한 우로(迂路)가 된다(매매계약은 상대방의 승낙의 의사표시만으로 성립하며 더욱이 예약이 존재하면 재판을 반드시 얻을 수가 있다). 따라서 민법은 매매의 일방예약이 있는 경우에는 계약에 기하여 매매 완결의 의사표시를 하면 상대방의 승낙 없이 매매의 성립을 인정하는 것으로 하였다(대한민국 민법 제564조). 위의 규정이 있으므로 특약이 없는 한, 일방 당사자만이 예약 완결권(豫約完結權)을 갖는 예약은 일방예약으로 취급하게 된다.<ref name="글로벌 매매의 예약">《[[글로벌 세계대백과]]》〈[[:s:글로벌 세계 대백과사전/법률/민법/민법/계약 각론#매매의 예약|매매의 예약]]〉</ref>

매도인의 담보책임은 매매에 의하여 이전된 권리나 권리의 객체인 물건에 불완전한 점(하자, 瑕疵)이 있는 경우에 매도인이 부담하는 일정한 책임을 말한다. 특정물 매매(물품)는 특정된 물건을 매수인에게 급부하면 매도인의 채무는 이행된 것으로 된다(불특정물 매매에서는 이에 반하여 어느 것을 급부할 것인가 결정되지 않았으므로 항상 완전한 물건을 급부할 의무가 있으며, 불완전한 물건을 급부한다 하여도 이행한 것이 되지 않는다). 그러나 매매와 같은 [[유상계약]]에서는 이렇게 되면 매도인과 매수인과의 공평을 잃을 경우도 생긴다. 예컨대 매수인이 완전한 물건임을 전제로 하여 대가(代價)를 지급한 경우 등이다. 따라서 민법은 매도인의 담보책임을 규정하여 매도인·매수인의 공평을 도모하였다. 매도인의 담보책임은 매도인의 과실과는 관계없이 생기는 책임(무과실 책임)인데 매도인·매수인의 특약으로 이와 다른 결정을 하는 것은 자유이다(예외 584조). 매도인에게 담보책임이 있는 결과, 매수인은 일정한 경우 계약해제권·대금감액 청구권(代金減額請求權)·손해배상 청구권이 인정된다. 상기한 것 중 손해배상이 인정되는 범위는 매수인이 하자(瑕疵)가 있음을 알고 있었으면 입지 아니하였을 손해(신뢰이익)에 한정된다. 매도인의 담보책임에 관하여는 매매된 권리의 하자에 대한 것(추탈담보, 追奪擔保)과 물건의 하자에 대한 것(하자담보)에 관한 규정 외에, 채권의 매도인의 담보책임에 관한 특칙(579조), 경매(競賣)의 경우의 담보책임에 관한 특칙(578조)이 있다. 또한 담보책임의 불특정 매매에의 적용 및 담보책임과 착오의 규정과의 관계에 대하여는 구법시대부터 학설 · 판례가 대립되어 왔다(앞의 문제에 관하여는 하자담보의 항 참조. 뒤의 문제에 대하여 현재의 학설은 착오에 관한 규정의 적용이 배척되고 담보책임의 규정만이 적용된다는 데 일치).<ref name="글로벌 담보책임 (매도인의)">《[[글로벌 세계대백과]]》〈[[:s:글로벌 세계 대백과사전/법률/민법/민법/계약 각론#담보책임 (매도인의)|담보책임 (매도인의)]]〉</ref>

부동산의 매매계약이 체결된 경우에는 매도인의 소유권이전등기의무, 인도의무와 매수인의 잔대금지급의무는 동시이행의 관계에 있으며 매도인은 특별한 사정이 없는 한 제한이나 부담이 없는 완전한 소유권이전등기의무를 진다.<ref>2000다8533[[:s:91다6368|대법원 1991.9.10. 선고 91다6368 판결]]</ref> 부동산의 매매계약에 있어서 특별한 약정이 없는 한 매수인은 그 부동산에 설정된 근저당권설정등기가 있어 완전한 소유권이전을 받지 못할 우려가 있으면 그 근저당권의 말소등기가 될 때까지 그 등기상의 담보한도금액에 상당한 대금지급을 거절할 수 있다.<ref>87다카1029</ref> 매수인이 선이행하여야 할 중도금 지급을 하지 아니한 채 잔대금지급일을 경과한 경우에는 매수인의 중도금 및 이에 다한 지급일 다음날부터 잔대금지급일까지의 지연손해금과 잔대금의 지급채무는 매도인의 소유권이전등기의무와 특별한 사정이 없는 한 동시이행관계에 있다.<ref>90다19930</ref>